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ag追杀证据N种计算方法全是同样的结果:房价必

2020-11-27 02:01

  用铜的价格买金子才能稳赚。用铜的价格买了砖头是搏傻。有侥幸的赌博心理的人是赌徒。投资应该先算一下细帐。20种算法的计算结果,都是房价必跌:

  1. 算成交量,房价必跌。价可骗人,量不骗人。有价无市之时,就是即将退潮之时。本来每天挂牌卖出量8000套 / 每天成交400套 = 20倍的待卖率。高位遇到调控,空方持币观望,挂牌卖出量增到40000套 / 每天成交减为20套 = 2000倍的待卖率。久盘必跌,随后就抢跑道出逃,兵败如山倒。既然认为房价还要涨,那么多军就赶紧带头买啊。一个城市原来一天卖出200套,现在一天才卖出10套,分明是刚需在买。怎么多军都不买啊?你多军不买就算了,干吗忽悠空军去买呢?大城市的新楼盘有60%不是为没有房子住的人生产的,房子已经异化成投机套利的工具了。既然房子被当做投机品来玩,那我们就要按照投机的规则来玩,投机的最重要的规则是低吸高抛,追涨杀跌。

  2. 算买房投资收益率,房价必跌。目前债券型基金、打新股和银行理财产品年收益在10%以上.100万的房子年租金3万,扣除折旧和其他费用后租金收益2万元,只有2%的回报。如果回报要想达到10%,则租金要升高到1.2万,即每月10000元。租房客是非富人,在样样都涨只有工资不涨时连维持每年3万的租金都气喘嘘嘘了,房租根本就涨不动。今后3年,房价要么在山顶尖,要么在下跌。房价下跌时,房租不跌反涨是不可能的。房租不涨拉了房价的后腿。结果只能是房价下跌一半到50万元,这样一来目前2万的租金收益也只能维持4%的回报。

  3. 算市盈率,房价必跌。目前存银行五年期利息一年5.87万元 = 17年可收回投资(市价盈利率17倍)。一般的实业投资5年可收回投资。2008年买房,可能5年内无法赚到上涨的差价,只能赚租金。100万的房子年租金只有3万,扣除折旧和其他费用后收益2万元。100万的房子 / 2万元 = 50年可回本(市盈率50)。很明显,买房比存在银行里是吃亏的,房价如何涨?。

  4. 算房价收入比,房价必跌。2007年495万应届毕业生中,100万无法就业。有几个老板愿意聘用50岁以上的员工?一对夫妻大学毕业22岁后工作,到50岁平均可工作28年。新房平均价12000元* 90平米 / Y市平均家庭收入(含灰色)8万= 2007年底Y市的房价收入比为13.5。假如房价再涨1倍,房价收入比为27。22岁 + 54年 = 全市平均全家为了房子需工作到76岁。所以房价不可能再涨1倍了。米国人均生产总值是4万米元,我们国家不到3千米元,而我们大城市的房价跟米国大城市的单价差不多了。目前一二线城市的房价收入比大多在13以上。3年前,米国一顾问公司根据房价收入比,就国际房价购买力做了个调查,看看哪些城市的房价让居民“最难以承受”。结果伦敦(6.9)、纽约(7.9)、首尔(7.7),澳洲悉尼以8.5名列前茅。并由此被断言“澳洲存在世界上最大的地产危机”。

  5. 算是不是“最后一棒“。房价必跌.2008年初,ag追杀证据你张三以每平米1.4万买房 * 1.4 = 2009年初你张三拟以2万卖给李四。扣费用后你实赚25%。2万 * 1.4 = 2010年初李四拟以2.8万卖给王二。到2010年初,房价在连跌三五年之中。李四在买前想:王二不肯接手的话,我李四拿的就是“最后一棒”。你张三在买前也应该想:李四不肯接手的话,拿的就是“最后一棒”。

  6. 算通货膨胀率,房价必跌。通货膨胀率高的后果是既然我做实业不如炒房,就卖厂撤资去炒房。后果是成本大增,有的企业可能会倒闭或半倒闭,不少人会失业回老家,求租的人少了。后果是工资不涨样样涨,租房人的支付能力下降了,你提租价我就合租,租房市场就更加求小于供。这几年房价涨得很多,租价却涨得很少是明摆着的事实。如果通货膨胀率高于10%,如果房价由100万再涨到200万,银行利息就会升到8%以上了,房租收益还是2万,房租收益率就下降为百分1。房租收益率只是钱存银行的8分之1。买房吃亏,房价就跌。房子的保值增值功能具有阶段性的特点。到了通膨中后期,由于房价股价已被炒高,利率也调高了,熊市就会不期而至。熊市里房价和房地产股是“烫手的山芋”。一位香港人说,1996年买房子花了200多万,按揭了10年,2006年终于还清了,跑去中介一问,80万!

  7. 算汇率,房价必跌。如果十几年前日元先升值后贬值的一幕重现,我们可以这么做:2009年人民币的升值达到1比5时以40万元人民币买入8万米元,到2012年人民币对米元贬值到1比8时,换成人民币64万元。到时二线平的二手房。如果现在要买这套新房,12000每平*80平 = 需花费96万元。96万 – 五年10万的房租 – 40万 = 节约46万。这个思路说明,在人民币的升值时买房是很吃亏的。

  8. 算其他投资方法的收益,房价必跌。条条道路通财庙,选择比努力更重要,为何一条死路走到老?可以先租房,创业成功后再买房。晚几年买房便宜很多。张三做各种投资25年。每年平均20%的收益,100万 * 1.2 * 1.2 * 1.2……(1.2的25次方) = 到60岁是9540万的大富豪。房价涨幅26%的线年后100万元的二手房涨到200万元。6年后涨到400万元。9年后涨到800万元。12年后涨到1600万元。15年后3200万元。18年后6400万元。21年后就要拆迁的烂房值得1.28亿元吗

  9. 算土地房屋量,房价必跌。因为现在1000万人口的城市是由500万发展而来的,所以,500万人的市再来500万人,土地也不缺。土地不会像石油那样消耗一吨少一吨,土地上的房子不但是“可再生”的(拆了建,建了拆),而且可以“多子多富”(6层以下的旧房占多数,拆掉盖24层的,一下子就是4倍的土地)。圈地成风,到处在“晒地皮”。郊外的地一望无边。下半夜让你开车转遍全城,能见到500人露宿街头吗?说明99.99的人都住在房子里。说明房子不缺。日本和香港的人均土地少10倍以上,不是照样有房价和地价大跌的时候。

  10. 算理论跌幅,房价必跌。艾略特波浪理论蛮灵验的。2001至2005年的股熊市,2245点见大顶,,ZF救市5年,跌到998点才救成。有人估计跌剩0.5,有人估计跌剩0.382,所以实际折中跌剩0.44。拐点出现后,地产业调整会有几步:第1步是在急速上升后的高位遇到调控,量大缩房小跌。第2步是警觉的发展商停止买地,地价下跌。第3步是警觉的发展商带头降价销售,房价中幅下跌。第4步是其他发展商和多头跟进降价卖出,房价大幅下跌。第5步是双方僵持,盘整一段时间。第6步是房价阴跌。第7步是横盘筑底。大炒家不会在2008年才出货,要打提前量.2008年才出货的叫后知后觉,2009年出货的叫杀跌出局,2010年还不出货的叫深度套牢或坐电梯回到地下室。

  11. 算房地产股股价,房价必跌。万通集团董事局主席冯仑说,我个人预见在未来3-5年里,房地产6万家公司,未来大概应该有3000-5000家公司可以活下去,剩下的都会转型或者退出这个行业。三年后当市场就剩下30%的问题时,多数企业将被迫卖儿卖女。这是一个非常残酷的现实。山雨欲来风满楼。房地产股是房市的晴雨表。由于米国房价下跌引发全球次贷危机和中国部分城市房价下跌,股票投资者担心开发商破产,多数房地产上市企业的股价已经较2007年的高点下跌40%。

  12. 算物业税的多少,房价必跌。房子卖不动后,开发商没钱买地或有钱也不敢高价买地,到处都在流拍,ZF拍地收入就大大减少了。少了这非同小可的一大块收入,地方财正今后吃什么?公仆的吃喝拉撒怎么来?所以只好与国际接轨,实现“卖地吃少量的新房”向“收物业税吃大量的老房”的转变,即“以地生财”为“以房生财”所取代。保有环节的物业税在未发生买卖时无法转嫁给下家,养不起,炒不起,不合算,许多人不得不卖出大部分。10万套房同时抢过独木桥要卖出,就象只有2个门的电影院的2000人在火灾时大多数人出不来一样,房价不跌才怪呢。

  13. 算关门打狗后还有多少游资,房价必跌。严重的通货膨涨会导致经济乱局。治理通货膨涨和人民币泛滥的最好办法是股市和房市关门打狗。股市和房市大跌就形成关门打狗。100只“狗”(游资,包栝境外的)有70只被套住。就象三峡大坝合龙后把7分的长江水留在上游,只有3分水在下游,还用担心洪水到“别处”泛滥吗?几十万亿的“狗”被关在房市股市里无法动荡,还能在外遛遢的“狗”不多了,还用担心通货膨涨和人民币泛滥吗?

  14. 算工薪族多久能买起房,房价必跌。现在,有不少下岗和失业人员,在职的也是个体、私企占大多数。怎么给所有人加工资?房价3年上涨100万,3年里有几家工资可增加100万?面临失业风险就不敢透支今后几十年的收入来买房。一工薪族2003年买房差20万,2005买房差40万,2007年买房差60万。劳动年数越长越买不起房,再涨10年,就还要白干10年。恶劳者、贪污者、投机者日增就不奇怪了,社会怎么和谐、发展和稳定?所以,炒房这一社会恶瘤被切除是迟早的事。这个大趋势,只要看各国就知道了。2008年3月两会报告说:“依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为”。这告诉人们,炒楼是犯法的,正府要打击。炒粮食犯,炒房犯小法,都是危及民生,危及正权啊。

  15. 算中等家庭收入,房价必跌。因为高等收入家庭不会没房,低等收入家庭已买不起房.所以房价的涨跌只要看当前中等收入家庭是否买得起就知道了。如果当前当地的价格中等收入家庭买不起,那么房价必跌。王石算过并在中央台说过:中等收入家庭已买不起了。

  16. 算资金供给和贷款额,房价必跌。中央实行紧缩正策,所以银行对房地产减少了资金供给,停止转按揭、加按揭和严控放贷规模,对第2套房的按揭成数已不得不降为市场价的4成(评估额收紧为市场价的7成,在此基础上按揭6成),对工资收入严格审核,实际首付6成,使资金供给从源头上得以压抑。购房者买100万的房子,现在首付需要多准备20万,许多人不得不放弃购房。许多中小房企的资金链因此绷得很紧,为了补充流动资金不得不压价卖房。就象大水库遇到收紧供水和开闸放水,船将回落

  17. 算积压空置量,房价必跌。盖房最好赚,于是18路军都来搞房地产,越盖越多。经济适用房、廉租房也在大干快上。单位自建房、个人自建房、小产权房等都在八仙过海,各显神通。到2006年10月底,中国空置房面积多达1.25亿平方米,占压资金达到2500亿元,居中国各行业不良资产之首。到2007年底,房地产开发商囤地约10亿平方米,这些土地量足够开发商进行4年的开发。中国没有哪个行业有如此大的积压产品。某市,99.99%的人没睡在露天,2007年底已可售房和即将可售房6万套,2008年规划建设商品房8万套,建设保障性住房4万套,加上历年的出祖房空置房20万套,共38万套。共多出几万套房?消费者不是睡在街上,等几个月可能节省几万几十万呢。开发商贷款10000万,等一年光利息就亏1000万 / 12 = 每月亏83万。先降价为强,后降价遭殃。开发商等不起,不卖过不了日子啊。促销价就一个比一个低。可是,“买涨不买跌”是市场本性,越降价越没人买,形成恶性循环,一路走低。上帝公平哪,老爷和孙子轮流当。

  18. 算涨价的加速度,房价必跌。开发商和中介根据大众“买涨杀跌”的心理,每月每批都调高房价,形成“永涨不跌”的假象,使得许多人砸锅卖铁,透支未来,急不可耐地追高买入。但是,终端消费群体的消费能力决定卖方的最终命运。“待购首套住房者”每年可支配的家庭节余仅5万元,房价以每年30万元、50万元、80万元……的加速度上涨。导致“待购首套住房者”以每年30万人、50万人、80万人……的加速度被抛弃。房价涨到100万后,大多数“待购首套住房者”的刚性需求已无法转化为有效需求。而开发商的供给力的喷发却要滞后到2009年。供大于求的“<趋势”就形成了。几十万套二手的出租房和空置房就象饭店大提价,大家都不肯来吃或吃不起时,饭菜就全部留在自己手里,就把自己套住了。就象菜市有40担白菜供应量,只有2担的需求,供过于求,跌价是迟早的事。

  19. 算价值,房价必跌。30年来,哪种商品只涨不跌?在1990年买一部摩托车,当时用了3年的工资,现在2个月可以买一辆。1994年月平均工资300多元,装电线倍。回头看,那钱花得真是冤。牛市里价值分析很有用,比的是看谁握得住。熊市里比的是看谁跑得快,讲价值讲巴菲特式的长期投资就舍不得卖,那就死定了。在牛市里一个股票从5元涨到20元买入,最高见到30元,熊市里回到5元,5年后新一轮牛市里最高见到15元。什么是价值?2007年夏的股市,中国船舶炒高到300元一股,3个月后比它更好的中国石油开盘48元一路走低到24元,还有一大堆人在杀跌。房市大牛市里2万元感觉还要涨,大熊市里1万元咋看咋心虚,一窝蜂跟风买进变为全体跟风杀跌

  20. 算概率,房价必跌。炒股炒房炒的是“概率”。盈的概率高就炒,跌的概率高就跑。说2006年会跌的概率为10%,说2007年的30%,到2008年还在炒房的线%的情况下去豪赌升的概率为30%的赌场傻蛋。

  21. 算房贷风险度,房价必跌。房贷放大亏损,是“杠杆毒药”。炒家购买300万的房子,自己只有100万,按揭200万。房价跌了一半,价值下降为150万,死定了。连续下跌后就会无力还按揭,3个月未交按揭款,银行就来收房。拍得150万,自己的100万不见了,成为“负翁”欠银行50万,没有东山再起的机会。因为后果严重,到时会争先恐后地卖,“房牛市”的大堤就这样溃于蚁穴。

  22. 算交易期,房价必跌。房市流动性差最致命,一套房你可能1年还卖不出去。交易期需要1个多月,买者给你2万元定金,第29天他发现房价已下跌了3万,因为大跌后还要阴跌三五年,他宁亏2万也不会接下还要跌几十万元的“高位掉下来的飞刀”。100万元的股票要卖出时,用电线分钟,款就到帐了。房市没有快速的出局机会和10%的跌停板,一旦关门打狗,就象“下行的电梯”的铁门,“喀嚓”一声关上后谁也无法出逃。

  23. 算下跌时的价格,房价必跌。KFS和炒家由几千万人组成,不可能“铁板一块”,必然有一部分顶不住资金压力而不得不降价。潘多拉的盒子一旦打开,谁也挡不住。象卖彩电一样的价格战就开始了。即使有95%的人信念坚定,100年也不卖,但只要有5%的动摇分子要“落袋为安”或割肉,就足以把房价杀低40%。空头们发现:早买一个月就多亏3万,买一个套一个,ag追杀证据,越跌越没人买。炒家发现:晚卖一个月就少赚3万,越跌越有人要卖。于是恐慌声一片,秋风扫落叶,兵败如山倒,跌跌不休,直至三五年后物极必反。楼市即将上演“胜利大逃亡”。风吹草动就动摇,有人先过独木桥,发扬风格你让路,大跌开始能逍遥?